La proprietà di un immobile e il diritto di abitarvi dopo una separazione possono entrare in rotta di collisione. Una recente sentenza del Tribunale di Velletri (sentenza n. 125, sezione Terza del 14-01-2026) chiarisce un principio fondamentale per la sicurezza delle compravendite: chi acquista una casa da un coniuge separato prevale sulla ex moglie se quest’ultima non ha registrato il provvedimento del giudice nei registri immobiliari.

In passato, la legge permetteva al coniuge assegnatario di restare nell’abitazione per nove anni anche senza alcuna formalità. Oggi questo scenario è cambiato radicalmente. La priorità spetta a chi trascrive l’atto per primo, poiché la certezza dei registri pubblici deve prevalere sulle necessità private dei coniugi. Il sistema attuale non permette più di sacrificare l’affidamento di un compratore che, con l’ordinaria diligenza, verifica l’assenza di vincoli prima di pagare il prezzo.

La legge stabilisce che il provvedimento con cui il giudice affida la casa familiare a uno dei coniugi deve essere reso pubblico. Questo avviene attraverso la trascrizione nei registri immobiliari (art. 337-sexies cod. civ.). Se questo passaggio viene omesso, il diritto di abitare la casa resta un fatto privato che non può essere fatto valere contro chi acquista l’immobile dal legittimo proprietario. In termini pratici, se il marito proprietario vende la villa a una coppia di terzi e questi registrano l’acquisto prima che la moglie registri la sua assegnazione, la moglie perde il diritto di restare nell’immobile. Il conflitto si risolve quindi con una corsa contro il tempo:
vince chi arriva per primo alla conservatoria dei registri immobiliari;
il titolo non trascritto risulta del tutto inefficace verso i terzi che hanno acquistato il bene;
la protezione della famiglia non può cancellare la validità di un acquisto regolare (art. 2644 cod. civ.).
Il Tribunale di Velletri ha spiegato che la tutela dei figli e del coniuge debole deve essere bilanciata con la certezza dei traffici giuridici. Non è possibile esporre un cittadino che acquista in buona fede a un sacrificio che non poteva prevedere. Se dalle visure ipocatastali non emerge alcun vincolo, l’acquirente ha il diritto di entrare in possesso della sua unica abitazione. Il diritto dell’assegnatario non gode più di una protezione automatica di nove anni come accadeva prima delle riforme (L. 54/2006 e D.Lgs. 154/2013). Ad esempio, una coppia che compra un villino per farne la propria residenza principale e non trova alcun peso registrato, non può essere sfrattata da un provvedimento di assegnazione scoperto solo dopo il rogito. La diligenza del compratore nel consultare i registri pubblici è il limite oltre il quale la tutela della famiglia non può spingersi.